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房屋罚单

许多屋主和建筑商可能对房屋局的违章并不陌生。其实,很多违章都是由对房屋建筑条例 (Building Code) 不了解造成的。所以,对纽约的房屋建筑条例有必要的了解是十分重要的。纽约的房屋建筑条例是十分繁琐的,几乎覆盖了个个方面。由房屋局Department of Building(简称DOB)开出的罚单主要有2种:ECB Violation和DOB Violation,前者占了大多数。违章者可以在房屋局的网上查找。ECB违章每年大约有40,000多起,由Environmental Control Board(环境检察局)对违章进行仲裁。

ECB罚单上通常有5个部分: (1)Property/Respondent Information (违章物业信息):包括违章人的姓名,违规的具体内容及被发现的日期 。(2)Commissioner’s Order to Correct Violations: (违章修改命令): 这个部分包含审查员的对违章的详细描写和需要采取的补救措施。其中Infraction Code是房屋局电脑生成的罚款号码,屋主可以用号码在网上查到罚款可能的金额。 Section of Law是违章所违反的法规章节(可以在Building Code上找到该法规)。Violation Condition Observed是房屋局检查员对违章的描述(如建造时没有搭建防护拦等)。Remedy是建议的解决方案。(3)Violation Cure and Hearing Information(违章修改的限期及出庭日期):这个部分详述了修改限期日期(如果房屋局同意你可以自行修改,不用出庭)。 如果修改限期日期没有被注明,或者如果您希望为违章进行申诉,您必须根据听证会的日期出现在听证会。(4)Cure Date修改限期: 这是房屋局给出的最后自行修改的期限。通常给您从违章被发现后的35天作为最后期限。如果没有Cure Date,说明您的违章必须通过出庭解决。(5)Hearing Information出庭信息: 出庭的时间以及地点。

ECB通常有2种罚单: (1)Non-Hazardous(无危险的违章):对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房屋局通常给您35天时间自行更正, 就能避免听证会和罚款。(2)Hazardous(危险的违章): 危险的违章(和屡次违章)通常会被要求出席ECB听证会。危险的违章范围包括: 违章影响结构稳定、违反防火规定、非法改建和影响其他建筑安全。

对于违规的解决方式,通常有以下三种:(1)Cure (改正): 对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房屋局通常在 “Cure”栏目中表明 “Yes”;给您35天时间自行更正, 就能避免听证会和罚款。 (2)Stipulation (延期):对于某些符合条件的违规,房屋局会同意给与”stipulation”。在听证会前,违章者可以通过邮件申请“stipulation”,如果成功,惩罚数额可以减半。 规定也可以在听证会上提出申请。能否申请“Stipulation”,需要在房屋局的Penalty Schedule上查找。(3) Mitigation(减缓):对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款。

Penalty Schedule (罚款金额标准)包括(1)Penalty (标准罚款): 标准罚款通常500美元到2000美元不等,这是指一般情况所需要交纳的罚金。(2)Mitigated penalty(被减缓的惩罚):对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款。(3)Default Penalty (最大惩罚):如果违章者在没有任何通知或申请的情况下,缺席听证会,ECB将把罚款增加到最大,通常是5倍标准惩罚数额。

DOB Violation比较常见的罚单有没有开工许可施工(WORK WITHOUT PERMIT);违章加建改建(ILLEGALLY ALTERATION); 未按设计方案施工(WORK DOES NOT CONFORM TO APPROVED PLANS);实际使用与房屋局合法居住使用C/O记录不符(OCCUPANCY CONTRARY TO THAT ALLOWED BY THE CERTIFICATE OF OCCUPANCY);未获得合法居住使用记录C/O(WITHOUT A VALID CERTIFICATE OF OCCUPANCY)。

  1. 没有开工许可施工(WORK WITHOUT PERMIT)

此类罚单通常是违章者没有开工纸施工,如果初犯,有机会向楼宇局申请罚款减免或降低处罚.一般处理方法:立即雇佣有资质的工程师和有执照保险的施工队申请Work Permit施工。

  1. 违章加建改建(ILLEGALLY ALTERATION)

此类罚单通常是违章者没有向工程师建筑师咨询,自行在没有房屋局批准的情况下改建造成的,处理方法: 一种方法当然是拆除违章加建改建,但拆除也需要工程师画图由执照施工队施工,也可以由工程师画图向房屋局申请审批,将违章加建改建合法化。

  1. 未按设计方案施工(WORK DOES NOT CONFORM TO APPROVED PLANS)

此类罚单通常是违章者或施工队未完全根据房屋局批准的图纸施工而造成的.一般处理方法:将未按照图纸施工的部分改正或者由工程师或建筑师向房屋局提交图纸修改来匹配现状。

  1. 实际使用与房屋局合法居住使用C/O记录不符(OCCUPANCY CONTRARY TO THAT ALLOWED BY THE C OF O)

此类罚单通常是违章者不按照房屋局C/O的使用用途,而另作他用, 比如住宅用途的房屋用于商业用途。一般处理方法: 按照房屋局C/O规定使用或者由工程师或建筑师向房屋局提交C/O修改。

  1. 未获得合法居住使用记录C/O(WITHOUT A VALID C OF O)

此类罚单通常是违章者的房屋没有合法的C/O,如改建后的房屋没有合法的C/O, 此类罚单一般处理方法:由工程师或建筑师向房屋局提交申请,获取C/O。

接到房屋局的罚单时候,基本的解决方法就上法庭和整改。上法庭是为了判该罚多少钱。整改就是要清除违章建筑。房屋局现在管理得很严格,判决罚款45天后,会随时再次派人来检查。如果发现还没有清除的话,第二次罚款是非常重的。所以屋主要千万注意这个问题。 如果业主不幸遇到上述这些问题,应及时向律师会计师求援。律师可以代表业主上庭。律师了解如何应对房屋局罚单,了解如何与法官以及房屋局官员谈判,不仅可以为您以最快的方式解决该事件,也可以为屋主争取到较少的经济损失。